Plusieurs RPA exigent de leurs locataires des frais lors d’un changement d’appartement. Ces frais, présentés sous diverses formes : frais de préparation du nouvel appartement, frais administratifs, frais de réparation ou de réparation de l’ancien appartement, etc., sont possiblement ILLÉGAUX donc contestables auprès du TAL.
De tels frais ne sont pas imposés aux nouveaux locataires qui arrivent dans la RPA.
Les CAAP (Centre d’assistance et d’accompagnement aux plaintes) peuvent vous accompagner pour faire valoir vos droits auprès du Tribunal Administratif du Logement (TAL).
Vous trouverez la liste des CAAP sur le site Web de la Fédération à : https://fcaap.ca/nous-joindre/
À ce titre, voici le texte préparé par madame Estephany Fernendez Suero, conseillère, CAAP Montérégie en réponse à une demande d’un résident de RPA désirant changer d’appartement:
D’emblée, il est important de souligner qu’en principe, un locataire ne peut pas « briser » son bail de manière unilatérale. Cela étant dit, des ententes peuvent être conclues entre les parties. Dans un tel cas, le propriétaire peut exiger le montant qu’il juge approprié.
En ce qui concerne les transferts de logement au sein d’une même résidence, il convient de porter une attention particulière aux justifications avancées par la résidence pour imposer des frais. Un propriétaire ne peut fixer un montant arbitraire à titre de « frais de transfert », que ce soit en invoquant des frais administratifs, ou en s’appuyant simplement sur une clause du bail ou du règlement de l’immeuble.
Selon l’article 1901 du Code civil du Québec, toute clause prévoyant un montant supérieur aux dommages subis est réputée abusive. Le propriétaire doit donc être en mesure de démontrer les coûts réels ou les dommages liés au transfert, le cas échéant.
À propos des frais concernant l’ancien et le nouveau logement :
Pour le logement quitté :
Le locataire est tenu de remettre le logement dans l’état où il l’a reçu, sous réserve de l’usure normale, qui ne peut lui être imputée (article 1890 C.c.Q).
Pour le nouveau logement :
Le propriétaire a l’obligation de remettre un logement en bon état d’habitabilité (article 1854 C.c.Q). Il ne peut donc réclamer des frais pour la peinture ou le nettoyage du logement avant l’arrivée du nouveau locataire.
Vous trouverez en pièce jointe quelques décisions du Tribunal administratif du logement illustrant ces principes. Il est à noter que le Tribunal peut toutefois rendre des décisions divergentes selon les circonstances propres à chaque dossier.
Le Centre d’assistance et d’accompagnement aux plaintes de la Montérégie (CAAP), peut vous assister dans ce type de situation.
Veuillez noter qu’il existe une zone « grise » concernant les frais lors d’un changement d’appartement lorsque votre Bail est en vigueur. Si plusieurs RPA considèrent le changement d’appartement comme étant la poursuite d’un Bail actuel auquel des ajustements sont apportés, certaines RPA considèrent le cas comme étant une rupture de Bail et demandent la signature d’un nouveau Bail pour le nouvel appartement.
Nous vous présentons deux jurisprudences qui démontrent l’aspect illégal de ces frais.
La première, une décision de 2009, qui déboute une RPA qui réclamait des frais de réparation liés à la remise en état du logement après le départ de la locataire.
La deuxième décision, donne raison au locataire en déclarant illégale la disposition du règlement interne de la RPA qui prévoit un déboursé de 250 $ lors d’un transfert en cours de Bail. De plus, le Tribunal réfute que le changement d’appartement constitue un nouveau Bail.
Les deux décisions reposent en partie sur l’article 1901 du Code Civil du Québec :
« 1901. Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.
Cette clause est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible. »
Ainsi, toute RPA qui fixe un montant à payer lors d’un changement ou transfert d’appartement, dans un règlement interne ou autre, semble déroger de l’article 1901 du C.C du Q.
RÉFÉRENCES: Cliquez sur lien ci-dessous pour plus d’information de chaque cause ainsi que la référence juridique de la décision.