De nombreux résidents en résidence privée pour aînés (RPA) souhaitent, à un moment ou à un autre, effectuer un transfert d’unité. Que ce soit pour un logement plus petit, plus grand ou mieux situé, ce changement s’accompagne souvent de frais administratifs ou de préparation facturés par la résidence. Cependant, saviez‑vous que plusieurs de ces frais sont possiblement illégaux?
Il est essentiel de bien s’informer sur la réglementation pour éviter de payer des frais abusifs en RPA. Ce guide vous aide à y voir clair quant à vos droits de locataire et à vos obligations lors d’un changement de logement en résidence.
En bref : Une RPA ne peut généralement pas imposer de frais fixes ou arbitraires lors d’un transfert d’unité interne. Selon l’article 1901 du Code civil du Québec (CcQ), une telle clause est considérée comme abusive, à moins que le propriétaire démontre un préjudice réel et chiffré. Les résidents peuvent contester ces frais auprès du Tribunal administratif du logement (TAL), notamment avec l’aide d’un Centre d’assistance et d’accompagnement aux plaintes (CAAP).
Consulter la brochure « Bien comprendre le bail et sa portée »
La réglementation des frais lors d’un transfert d’unité en RPA
Non : un propriétaire de RPA ne peut pas imposer des frais arbitraires pour un transfert d’unité. En vertu de l’article 1901 du CcQ, toute clause prévoyant un montant qui excède les dommages réellement subis par le locateur est considérée comme abusive.
3 principes clés à retenir
- Le propriétaire doit démontrer et justifier les coûts réels liés au transfert.
- Un montant fixe prévu dans le règlement interne est souvent jugé nul par le Tribunal administratif du logement (TAL).
- Les nouveaux locataires arrivant de l’extérieur ne paient généralement pas ces frais, ce qui souligne le caractère discriminatoire de la pratique à l’égard des résidents actuels.
3 frais abusifs à surveiller lors de votre déménagement interne en RPA
Lors d’un changement d’appartement en RPA, les gestionnaires invoquent souvent diverses raisons pour justifier la facture. Voici ce que la loi permet réellement :
- Frais de peinture et de nettoyage : Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement en bon état d’habitabilité (article 1854 du CcQ). Il ne peut donc pas vous facturer la remise à neuf de votre futur appartement.
- Frais de réparation de l’ancien logement : Vous devez remettre le logement dans l’état reçu, mais l’usure normale est à la charge du propriétaire (article 1890 du CcQ).
- Frais administratifs : À moins de prouver un préjudice financier réel, ces frais sont fréquemment contestables.
Trouver votre CAAP régional pour obtenir de l’aide
Droits des locataires et exceptions légales pour le transfert RPA
Le changement de logement est souvent perçu comme une zone grise. Certaines RPA considèrent cela comme une modification au bail actuel, alors que d’autres exigent la signature d’un nouveau bail, ce qui peut influencer les coûts de déménagement interne en RPA.
À ce jour, la loi prévoit quatre exceptions spécifiques permettant de mettre fin à un bail en cours. Dans ces cas, une pénalité maximale de deux mois de loyer de base (excluant les services personnels) peut s’appliquer. Pour toute autre situation, comme un désir personnel de changer d’étage, une entente doit être négociée et conclue. Si la résidence exige des frais de transfert de RPA déraisonnables, n’oubliez pas que l’article 1901 protège contre les clauses abusives.
Jurisprudences : quand le TAL donne raison aux locataires
Pour mieux comprendre vos recours, il est utile de consulter les décisions antérieures du Tribunal administratif du logement.
2 causes confirmant l’illégalité de certains frais
- Décision de 2009 : Une RPA a été déboutée alors qu’elle réclamait des frais de réparation liés à la remise en état normale du logement après le départ d’une locataire;
Consulter la cause de 2009 > - Décision de 2019 : Le TAL a déclaré illégale une clause de règlement interne prévoyant des frais de 250 $ lors d’un transfert, ce qui, par le fait même, réfutait l’idée que le changement constituait un nouveau bail.
Consulter la cause de 2019 >
Chaque situation est unique, mais ces décisions prouvent qu’il est possible de contester les pratiques abusives.
Une zone grise lors d’un changement d’appartement en RPA
Les frais liés à un changement d’appartement dans une RPA varient d’un établissement à l’autre. Certaines RPA acceptent ces demandes sans frais, alors que d’autres demandent un montant fixe inférieur à la pénalité de deux mois de loyer possible en cas de bris de bail. Finalement, quelques-unes exigent les deux mois de pénalité associés à un bris de bail.
Lors de la signature de votre bail, il convient donc de vous informer des exigences de la RPA. Parfois, des aînés acceptent d’habiter un plus petit appartement en attendant qu’un plus grand devienne disponible. Il est alors prudent d’inscrire dans le bail une clause protégeant cette option.
Ce qu’il faut retenir sur les frais de transfert en RPA
- Un propriétaire doit prouver un préjudice réel avant d’exiger des frais lors d’un transfert d’unité.
- Les frais de peinture, de nettoyage et de remise en état normale sont généralement à la charge du propriétaire, et non du locataire.
- Un montant fixe imposé par un règlement interne (par exemple 250 $) est souvent jugé abusif par le TAL.
- Le CAAP de votre région peut vous accompagner gratuitement dans vos démarches.
Foire aux questions sur les frais de transfert en RPA
Une RPA peut‑elle facturer des frais pour un changement d’appartement interne?
En principe, non, à moins que le propriétaire puisse démontrer un préjudice réel et chiffré. Un montant fixe imposé sans justification est généralement considéré comme une clause abusive au sens de l’article 1901 du CcQ.
Qui doit payer la peinture ou le nettoyage du nouveau logement?
C’est au propriétaire, et non au locataire, d’assumer ces coûts, puisque la loi l’oblige à remettre un logement en bon état d’habitabilité (article 1854 du CcQ).
Le changement d’appartement crée‑t‑il automatiquement un nouveau bail?
Pas nécessairement. Certaines décisions du TAL ont confirmé qu’un transfert d’unité au sein de la même résidence peut être considéré comme la poursuite du bail existant, et non comme un nouveau bail.
Que faire si ma RPA refuse de négocier des frais que je juge abusifs?
Vous pouvez communiquer avec le CAAP de votre région, qui pourra vous accompagner gratuitement dans vos démarches auprès du Tribunal administratif du logement.
Vous avez d’autres questions?
Communiquez avec nous pour toute question relative aux frais exigés lors d’un changement d’appartement en RPA.