DÉCISION 2019

https://www.canlii.org/fr/qc/qcrdl/doc/2019/2019qcrdl987/2019qcrdl987.pdf

Lise Foucher   

Locataire – Partie demanderesse

c.

ASL La Volière

Locateur – Partie défenderesse

Dans ce cas, le locateur exige une charge administrative de 250 $ en raison du transfert du logement tel que prévu à l’article 12 des règlements généraux de la RPA pour tout transfert de bail. Les frais couvrent le ménage et la remise en état du logement (peinture et réparations).

La partie « G » du document indiquant le plus bas loyer dans les douze derniers mois est raturée et le locateur demande une augmentation de 102 $ par mois.

Cette disposition des règlements de la RPA se lit ainsi :

«  Transfert en cours de Bail

Le Locataire qui désire ou qui doit transférer d’un appartement à un autre au sein de la résidence (par obligation ou par choix), accepte des frais de transfert fixe de 250 $. Ces frais couvrent en partie la remise à neuf de l’appartement quitté et les coûts de main-d’œuvre et de produits. Ils seront ajustés au premier mois de loyer. »

L’article 1896 C.c.Q. prévoit ce qui suit :

« 1896. Le locateur doit, lors de la conclusion du bail, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période, ainsi que toute autre mention prescrite par les règlements pris par le gouvernement.

Il n’est pas tenu à cette obligation lorsque le bail porte sur un logement visé aux articles 1955 et 1956. »

L’article 1950 C.c.Q. édicte également ce qui suit :

« 1950. Un nouveau locataire ou un sous-locataire peut faire fixer le loyer par le tribunal lorsqu’il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la sous-location, à moins que ce loyer n’ait déjà été fixé par le tribunal.

La demande doit être présentée dans les 10 jours de la conclusion du bail ou de la sous-location. Elle doit l’être dans les deux mois du début du bail ou de la sous-location lorsqu’elle est présentée par un nouveau locataire ou par un sous-locataire qui n’ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion du bail ou de la sous-location, l’avis indiquant le loyer le moins élevé de l’année précédente; si le locateur a remis un avis comportant une fausse déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la connaissance de ce fait ».

L’exigence du législateur quant à la remise d’un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois précédant le début du bail a pour but d’éviter des hausses abusives de loyer lors d’un changement de locataire.

En ce qui concerne la disposition du règlement interne qui prévoit un déboursé de 250 $, elle va à l’encontre des dispositions de l’article 1901 C.c.Q. Or, cet article considère abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur. Celui-ci n’ayant subi aucun préjudice ne peut réclamer ce frais à la locataire.

Cette disposition se lit comme suit :

« 1901. Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.

Cette clause est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible. »

Le jugement donne raison au locataire et déclare la charge de 250 $ comme étant abusive et le Tribunal considère qu’il n’y a pas de cession de bail (transfert) ou de sous-location puisqu’aucune des formalités pour sous-louer ou céder ne fut satisfaite.

Notez que la locataire respecte en introduisant son recours au 1er octobre les délais prévus au Code civil du Québec.